На этой странице говорится о возможных вариантах проведения сделок с загородной/городской, жилой/нежилой недвижимостью (земельный участок, дача, дом, квартира ...) и об оформляемых при этом документах.

 Представленная информация поможет Вам разобраться с порядком проведения сделки и подготовкой документов. Выше есть контактный телефон, по которому можно бесплатно получить первичную консультацию, также можно  организовать помощь в подготовке документов и проведении самой сделки с последующей регистрацией у местного специалиста.

Оформляемые документы при разных типах сделок (купля–продажа, дарение, мена) практически одинаковы, поэтому информация подается на примере самой распространенной сделки купли–продажи.

Совершение сделки с загородной/городской недвижимостью, порядок оформления и регистрации сделок, перечень оформляемых при совершении сделки документов, Сопровождение сделки

Список документов для совершения сделки с недвижимостью может оказаться довольно объемным. Чтобы Вы не почувствовали сильного дискомфорта от обилия оформляемых бумаг, давайте их структурируем, разложим по полкам.

Документы для сделки с недвижимостью

Сгруппируем документы в соответствии со стадией оформления сделки 

Групп документов будет три:

• правоустанавливающие документы – документы, подтверждающие регистрацию права собственности;
• договорные документы;
• сопровождающие сделку документы.

​

Правоустанавливающие документы

Правоустанавливающие документы на недвижимую собственность к моменту заключения сделки должны быть готовы, в противном случае Вы не вправе ею распоряжаться.

Правоустанавливающие документы на объекты загородной недвижимости (земля, дом, дача), какие документы требуются дополнительно в зависимости от обстоятельств, порядок их оформления и подготовки к сделке -  все это рассматривается подробнейшим образом в разделе «Как продать недвижимость без посредников» 

На стадии совершения сделки, когда правоустанавливающие документы готовы к заключению договора, предстоит оформление договорных документов (договор, передаточный акт) и подготовка сопровождающих сделку документов.

Договорные документы, варианты оформления и регистрации

Это документы, подписываемые обеими сторонами купли-продажи в процессе сделки.

Эти документы описывают процесс, ответственность сторон и порядок перехода права собственности на отчуждаемый объект:

• предварительный договор;
• договор;
• передаточный акт;
• денежная расписка продавца.

Предварительный договор и расписка продавца в получении денег нужны сторонам сделки, а договор и передаточный акт представляются для регистрации сделки и перехода права собственности в регистрационную службу. Впрочем, передаточный акт в большинстве случаев подавать в Росреестр при регистрации сделки не обязательно.

Предварительный договор

Без предварительного договора в процессе совершения сделки с недвижимостью не обойтись, если необходимые документы готовы не все и на их оформление потребуется некоторое время.

В силу предварительный договор вступает после его подписания сторонами предстоящей сделки.

Предварительный договор и денежная расписка составляются самостоятельно, или нанятым для Сопровождения сделки юристом (в рамках сопровождения сделки готовятся также договор и передаточный акт).

Чаще всего предварительный договор оформляют в простой письменной форме. Подробнее

Договор

Договор при заключении сделки готовится либо в нотариальной форме при заключении сделки, либо в простой письменной форме.

Если Вы решили оформлять договор купли–продажи нотариально, то обращаться надо к нотариусу, работающему в соответствующем расположению объекта нотариальном округе.

Если решили оформить и зарегистрировать договор в простой письменной форме, то образцы смотрите здесь (договоры купли-продажи, дарения),
а порядок и требования к составлению простой письменной формы договора – здесь.

Передаточный акт

Передаточный акт является актом выполнения сторонами договора своих обязательств.

Передаточный акт, в обязательном порядке, содержит реквизиты сторон договора, фиксирует факт передачи объекта, отчуждаемого по договору, а также отсутствие взаимных претензий сторон договора друг к другу.

Количество экземпляров Передаточного акта, подготовленного для регистрации, должно равняться количеству подготовленных для регистрации договоров.

Передаточный акт подшивать к договору не нужно.

Читайте подробнее про передаточный акт и смотрите образец передаточного акта.

Один из самых важных моментов при совершении сделки - это оплата. Поэтому, перед тем как перейти к следующему документу – денежной расписке продавца – уделим некоторое время порядку расчетов.

Порядок расчетов при сделке купли-продажи/обременение

Если порядок расчетов в договоре предусматривает, как обычно, окончательный расчет после госрегистрации, то на регистрируемое право собственности приобретателя, регистрационной службой может быть наложено обременение.

Особенности сделки с рассрочкой платежа

Если стороны сделки договорились об оплате с рассрочкой, тогда до погашения обременения передаваемая в собственность покупателя недвижимость будет находиться в залоге у продавца. Что и будет зарегистрировано в ЕГРН Росреестра в виде обременения.

Для погашения этого обременения после окончательного расчета придется еще раз обращаться в регистрационную службу с заявлением о погашении наложенного обременения.

Но в данной ситуации можно избежать наложения обременения и, следовательно, еще одного посещения регистрационной службы. Для этого необходимо в договоре прописать, что залога с момента госрегистрации до окончательного расчета не возникает.

От повторного визита в регистрационную службу избавились, но тем самым создали риск для продавца. Риск в том, что продавец после регистрации перехода права собственности к покупателю, оставшуюся сумму, по тем или иным причинам, от покупателя не получит.

Продавцу придется обращаться в суд о признании сделки недействительной, но, ВНИМАНИЕ, отношение судов к подобным обращениям основывается на довольно странной для обыденной логики правовой позиции Верховного суда РФ. Считается, что неоплата покупателем в установленный срок полученного им (покупателем) имущества не является поводом для расторжения договора и признания сделки недействительной, при условии, что подобное основание для расторжения договора и возврата имущества не прописано в тексте самого договора.

Таким образом, чтобы снизить риск неполной оплаты покупателем полученного имущества, продавцу следует оговорить с покупателем основание для расторжения договора и возврата имущества при неисполнении покупателем своих обязательств по договору и включить данное основание в договор.

В любом случае финансово – правовые взаимоотношения сторон при проведении сделки не такие простые, а сам процесс растянут во времени, поэтому все оплаты по ходу реализации сделки должны фиксироваться документально – расписками в получении денег.

Расписка в получении денег или

денежная расписка продавца

При расчете по договору наличными покупатель должен получить с продавца расписку в получении денег, которая будет являться документальным подтверждением выполнения его обязательств по части оплаты приобретаемой недвижимости.

Все моменты передачи денег наличными должны быть оформлены денежными расписками. Независимо от стадии сделки:

• при заключении Предварительного договора;
• в момент предоплаты;
• при окончательном расчете.

Образец и подробности смотрите здесь.

Дополнительные (Сопровождающие сделку) документы

Сопровождающие сделку документы непосредственно к договору не относятся и в его тексте не упоминаются, но для заключения сделки и для ее регистрации необходимы.

Речь идет о следующих документах:

• справка из налоговой инспекции об отсутствии долгов;
• выписки жилищно-коммунального учета;
• согласие супруга/супруги на сделку, оформленное нотариально;

Из этих документов в регистрационную службу представляют: согласие супруга (супруги).

Другие документы может потребовать нотариус, если сделка пойдет в нотариальной форме, или потребует Покупатель.

Применение этих документов можно увидеть в пошаговых инструкциях раздела «Как продать недвижимость без посредников» подробнее.

На этой странице несколько слов надо сказать о документе - согласие супруга/супруги на сделку.

Согласие супруга/супруги на совершение сделки

Согласие супруга/супруги на совершение сделки купли-продажи и мены требуется в обязательном порядке для стороны приобретателя, а для стороны продавца - в случае, если объект недвижимости создавался или приобретался в период существования брака.

Такое согласие супруга/супруги оформляется только нотариально, независимо от присутствия этого супруга при совершении сделки и подачи документов на госрегистрацию.

Примечание: вышесказанное справедливо при отсутствии раздельного режима владения супругами имуществом, прописанного в брачном контракте.

Если покупателя пока нет, то собирать сопровождающие сделку документы не имеет смысла, так как срок актуальности их информации короток. Поиск покупателя вполне возможно затянется и тогда подготовленные заранее сопровождающие документы придется собирать заново.

При наличии покупателя можно приступать к совершению сделки.

Порядок проведения, оформления и регистрации сделки

Сопровождение сделки

Итак, правоустанавливающие документы на отчуждаемый объект недвижимости готовы и Вы вправе им распоряжаться. При наличии согласного с Вашими условиями сделки покупателя, можно приступать к её совершению.

Начинать нужно с закрепления достигнутых сторонами сделки условий – заключением Предварительного договора и частичной предоплаты.

Этот документ еще можно назвать: Договор о намерениях или Соглашение о намерениях.

Кроме подписания сторонами предварительного договора продавец пишет расписку о получении предоплаты.

На первой встрече (кроме подписания условий договора) сторонам предстоит решить, в какой форме будет заключен договор: в нотариальной или в простой письменной форме.

Кроме этого надо договориться о том, кто и в какие сроки будет оформлять все необходимые для сделки документы и в каких размерах будет при этом нести расходы.

Все затраты на проведение сделки стороны, как правило, несут поровну, а для подготовки необходимых для заключения договора документов можно нанять местного юриста для сопровождения сделки.

Далее стороны сделки частично или полностью оплачивают нанятому специалисту услуги по сопровождению сделки, оформляют ему у нотариуса доверенность на оформление необходимых документов и на регистрацию самой сделки.

После подготовки всех необходимых для совершения и регистрации сделки документов происходит заключение договора - подписание документов и окончательный расчет между сторонами. Окончательный расчет может быть согласован сторонами сделки по факту государственной регистрации.

Далее оформление договора и государственная регистрация сделки в Росреестре (регистрация перехода прав собственности к покупателю).
Немного подробнее - Регистрация сделок с недвижимым имуществом.

 
Возможные сроки регистрации сделок смотрите здесь.

Представляемые в регистрационную службу для регистрации сделки документы:

• договор;
• передаточный акт;
• согласие супруга, оформленное нотариально;
• правоустанавливающие документы;
• разрешение на сделку органа опеки и попечительства

Последнее требуется, если совладельцем отчуждаемого объекта является несовершеннолетний или недееспособный.

Если несовершеннолетний/недееспособный совладелец при альтернативной сделке присутствует на стороне покупателя, то разрешение органа опеки готовит Покупатель.

Если Вас интересует сопровождение сделки, подробности смотрите здесь.

_________________________________________________

Сделка с недвижимым имуществом
порядок проведения сделки